如何给一个商业“算命”

年底，正是商业集中开业的时期。

本月，继福州火车南站阳光天地开业后，白湖亭万达广场、金山万科里也在热热闹闹地做开业活动。周边的融信海纳新潮、国贸凤凰原等项目顺竿而上，心有灵犀地配合炒作一波。

有热闹的，就有落寞的。

不知道大家是否还记得“下次一定”的北园SM广场呢？

作为南二环板块追捧的热点，福州第三批次土拍中北园SM地块竟然没有成功出让，让人大跌眼镜。

售楼处区域图上标示的“规划”商业配套，变数着实不小。

沙盘规划

买房者为什么要关心自己家房子周边的商业配套情况呢？

因为，这关系着入住以后的生活便利程度。

而且，一个好的商业可以成为城市地标，可以塑造城市形象，甚至能带动一个新城的繁荣和发展，例如福州的东二环泰禾广场、厦门的SM广场等等。

万达有句经典的广告语，叫做：

“每一座万达广场，都是城市中心！”

万达广场在低线城市极受欢迎，开一个旺一个，并且大多成为了所在新城的中心，当地房价的制高点。

万达广场

商业地产如此诱人，但它的开发难度远甚于普通住宅项目。

我们经常可以看到新闻报道某某商业项目取消了，某某项目跳票了，某某项目烂尾了，某某项目运营失败了……

即便是万达这样的商业地产头部玩家，偶尔也会踩到“新区拓荒”的巨坑，曾经的三明万达广场、南平万达广场莫不如是。

那么作为买房者，有没有办法快速判断一个规划中的商业做不做得起来呢？

几米君认为，可以从以下角度来给项目“算命” 。

这个商业真正落地了吗？

所谓“规划中”的商业项目往往在企业意向选址阶段就开始大肆宣传，但离真正的落地阶段还差得十万八千里。

商业选址真正落地应该以土地出让为里程碑节点。只有企业交了钱拿了地才不会朝三暮四，真正撸起袖子加油干。

商业开业时间，应该以地块开工为里程碑节点去倒算。有些商住综合体项目的住宅地块都交房了，允诺给业主的商业配套地块还在长草，你也拿它没辙。

不过现在地方政府也学聪明了，在土地出让合同里面约定好商业开业时间和住宅预售证发放时间相挂钩，房企也不能任意而为了。

商圈成熟吗？

商业开业必须要有足够的人流支撑，所谓有“人流”，才有“财流”。

因此商业周边地块是否成熟，道路是否通达，人口是否密集，消费能力直接决定了业绩的高低。作为非专业人士，我们不必做复杂的数据分析和测算，一般看看周边的卫星地图、热力图，开车转上几圈，大概有个数即可。

航拍图

如果商业位于不那么成熟的新城区，那么需要预估未来人口导入情况及消费能力如何。

有的人可能会说，未来瞬息万变，怎么可能预测得了？

其实，城市建设都是分步骤的，规划——卖地——建楼——竣工——开业（入住使用），各阶段基本都以年度计算，因此根据详细规划图，结合招商引资进度、项目建设进度、企业开业进度，是可以判断未来的。

买房是件大事，多花点时间做做功课很有必要，也可以咨询专业人士。

商业体量够大吗？

不同体量的商业的辐射带动能力是不一样的。对于一个普通二线城市而言，商业体量要> 5万㎡ 才谈得上对区域产生影响能力，> 10万㎡ 才有资格在城市层面发声。

商业能级划分表

商业能级

商业面积

辐射人口

建筑形态

城市级

>5万㎡

全城

形态多样

区域级

4-6万㎡

>10万

集中Mall+外街

板块级

2-4万㎡

5-10万

小型集中Mall

邻里级

3000-2万㎡

3000-5万

商业街区

小区级

<3000㎡

<3000

小区底商

注意，商业体量指的是真正用来做购物中心、商业街的建筑面积 ，市场宣传的商业体量“注水”严重，很多是地下车库、办公、酒店等所有配套合计的“总建筑面积”口径。

开发商及运营商专不专业？

商业运营是一个技术活，俗话说得好：

“没有金刚钻，别揽瓷器活！”

房企是否具备专业的商业运营能力，往轻了说影响的是商业的设计和招商品质，往重了说，直接就决定了商业的成败与否。

专业的商业地产开发商都有拿得出手的产品系列，例如万达广场、华润万象城、龙湖天街、中粮大悦城、新城吾悦等。

除此之外，像太古、瑞安、新世界、嘉里等外资房企都是商业地产内的资深玩家，专注做作品，设计品质和招商品牌都可以称得上是“高端、大气、上档次”。

成都远洋太古里

产品什么样，产权归谁所有？

结构决定功能，建筑亦不例外。

商业的产品形态直接影响了人流的导入能力，对后期运营的影响也是很大的。

常见的商业形态有地上街、盒子Mall、Block街区等，生存难度由高到低可以排序为：

地上街 > 盒子Mall > Block街区 > 地下街 = 空中铺

地上街不用说，自带人流效应，至少饿不死。

盒子Mall虽然需要引流，但运营模式成熟，好坏掺半。

Block街区、地下街、三层以上的“空中铺”人流动线不明，生存难度堪比“荒野求生”。

要知道，Block街区、地下街、空中铺是只有“钻石级”商业地产开发商才能玩得转的产品，如果一个名不见经传的房企说他们做了大体量的此类产品，大概率是要“扑街”的节奏。

产权方面，好的商业的产权以集中产权为主，或者集中产权至少也要占商业体量的>50%以上，这样才有利于发挥运营商的优势。

像是产权高度分散、售后返租的商业，往往业主意见不一，产权纠纷不断，十个有九个都是运营不起来的，最后沦为“打折拍卖”一条街。

地下商业街

竞争激烈吗？

俗话说：

“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，虾米吃泥巴”

“大树底下，寸草不生”

描述的是自然规律，其实也是市场规律。

同一商圈内如果有更强的竞争对手，势必会存在客户分流问题，新的商业就有可能被扼杀在摇篮中。

即便是大型城市级商圈，也存在业绩极度分化的现象，例如福州“万宝苏”商圈中的苏宁广场、福清“双万达”商圈中的福和万达广场（原中信裕荣汇），都是核心商圈中“吊车尾”一般的存在，只能眼睁睁地看着竞争对手吃肉，连汤都喝不上一口。

不过，对于买房者而言，多个商业聚集的商圈是十分保险的选择，毕竟：

“鹬蚌相争，渔翁得利”

商业之间争来争去，最后还是消费者得利。

深圳海上世界

假和尚算命行骗 警方追踪抓四人

福建法治报-海峡法治在线5月30日讯 5月22日，经南平市延平警方深入侦查，成功抓获一伙冒充和尚行骗的诈骗团伙。

不久前，延平四鹤派出所接到辖区居民举报称，有一名自称来自五台山的“得道高僧”，时常在街头以皮尺丈量手指长度的方式，为路人算命途、测健康，并最终以赠送“灵符”驱邪、保平安为由向路人索要香火钱，疑似骗局。

获悉情况后，民警通过大量侦查和分析，发现该名和尚背后可能存在一伙有组织、有分工的诈骗团伙，共三男一女4名嫌疑人。同时，该团伙流窜性大，每次行骗无论是否得手，他们都会快速转移至其他地点，甚至逃离至南平其他地方。尽管抓捕难度很大，但民警还是做了周密布控。5月22日晚，当该团伙再次流窜至延平时，被警方一网打尽。

经查，范某等4人均是南平县市人，并无正当职业。为了牟取不法利益，他们从上网购买僧袍、“灵符”、皮尺等道具，并以范某冒充某寺庙“得道高僧”街头算命，其余三人在一旁当托和望风的方式，专门深入街头人员密集区域行骗。

目前，该起案件正在进一步办理中。

（记者 汤仙念 通讯员 陈宇）

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